8月22下午，《合肥市住房租賃試點工作實施方案》正式公布。按照方案，合肥市鼓勵個人依法出租自有住房及委托行業企業出租住房，并鼓勵個人、中介、房企租房。這被外界視為鼓勵房企做“包租公”的強烈信號。
 
　　相比已為公眾熟知的傳統房東租房模式，開發商等機構房東開展住房租賃業務，不少市民還十分陌生。人民網安徽頻道記者調查發現，近年來已有不少開發商、中介機構等社會資本，以長租公寓等產品為載體進入合肥住房租賃市場。
 
　　開發商如何做“包租公”?長租公寓與普通公寓比有何不同?哪些人租住長租公寓?對此，記者進行了探訪。
 
　　政策：鼓勵開發商做“包租公”
 
　　早在2016年國務院39號文提出要“培育和發展住房租賃市場”，將培育租賃市場定位為“國策”后，房屋租賃行業就迎來了春天，不少房企和社會資本涌入住房租賃行業，搶占市場。
 
　　此次合肥市發布的方案中，也明確提出將培育市場租賃主體、多渠道籌集租賃房源、構建服務和監管體系等方面促進住房租賃市場發展。
 
　　方案中稱，引入規模較大的房屋租賃企業進入合肥市場，支持房屋租賃企業合并重組做大做強。鼓勵個人依法出租自有住房，支持個人委托租賃企業出租住房;支持房地產開發企業開展住房租賃業務，組建國有房屋租賃經營公司。
 
　　不僅是住房更是年輕人社群
 
　　“這里的裝修的風格比較符合我們年輕人的審美，集中式管理和管家式服務也很吸引人……”租客王女士說出了選擇泊寓的多個理由。不過，最吸引王女士的，還是泊寓中的社交氛圍，“這里不僅是晚上睡覺的地方，還是我們年輕人的社群。”
 
　　“除了提供住房，更為重要的是，泊寓提供了更多的公共空間，讓年齡、學歷相近的年輕人在公共空間里互動，打造年輕人的社群。”許君介紹，每天下班之后，住在泊寓的年輕人很少單獨待在自己的房間，“都在公共空間內互相交流，甚至每周還組織不同主題的電影放映。”
 
　　許君說，隨著合肥市住房租賃試點工作方案的發布，相關政策利好的出現，泊寓還將進一步在合肥開拓業務，在2017年底，建成(擬)開業1500間房。
 
　　目前，泊寓已于高新區簽訂協議，已正式入駐高新區，規劃房間達566間。“這些房間將滿足不少剛從學校畢業的年輕人和進入合肥的高科技人才等住房需求。”
 
　　此外，方案中還對開展住房租賃業務的企業從財稅、獎補等方面予以支持，鼓勵開發商做“包租公”。
 
　　未來：盈利能力仍較差政策支持帶來利好
 
　　不過，各路資本的踴躍難掩住房租賃市場正在面臨的問題。合肥學院房地產研究所副所長凌斌將它們總結為：長租公寓市場資金需求大、融資難、盈利能力有待提高。
 
　　除房源租賃成本外，前期最大的投入當屬裝修改造成本。許君告訴記者，合肥泊寓的裝修改造成本高達1500元/平方米。“在這其中，很大一部分錢花在了消防方面。目前，長租公寓被當成酒店業來管理，要通過高標準的消防驗收，商家必須對房屋進行消防設施改造，成本因此大大提高。”
 
　　此外，各種相關稅費也是不小支出對這個行業也不大“友好”。根據相關規定，機構出租房屋，要繳納房屋租賃稅，這個稅種里面包含房產稅、增值稅、企業所得稅等，加起來整體稅率在17%。
 
　　房企：發展住房租賃將為合肥留下更多人才
 
　　而輕資產模式又存在著融資難的問題，這就進一步加劇了長租公寓行業的資金壓力。據許君介紹，合肥泊寓金域國際店總面積為3500平方米，僅前期各項投資就高達1600萬元，輕資產運營其實并不“輕”。所以，即使是萬科自有的長租公寓品牌，“泊寓”依然不敢任性的“買”下物業，而是以租賃為主，更遑論那些出身于中介、酒店、互聯網創業公司的“小伙伴”了。
 
　　與巨大的資金投入形成對比的是，長租公寓目前的盈利能力十分有限。長租公寓行業的上市公司世聯行2016年發布的年報顯示，該公司包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率僅為2.32%。
 
　　不過，對于泊寓，安徽萬科總經理王昂仍對未來的盈利能力充滿信心。王昂稱，從房源獲取上，萬科泊寓的拓展模式，主要是集中式租賃，從當地國企、政府、村集體等業主手中，獲取閑置廠房、辦公樓或住宅樓，并將其裝修改造成為整棟公寓的方式出租。“長租公寓運營本質上是資產管理，未來泊寓業務將通過深挖物業價值、提升運營能力、打造高效的扁平化組織來提升業務的盈利能力。”
 
　　作為較早進入合肥住房租賃市場的房企，安徽萬科早在去年就在合肥開展了長租公寓業務。
 
　　此外，對于社會資本進入住房租賃行業的利好政策也在不斷增多。此次合肥市發布的方案中也明確提出，要加大財稅支持力度、提供金融支持，支持住房租賃企業申請國開行貸款、發行企業債券、申報專項資金等。
 
　　合肥學院房地產研究所副所長凌斌說，政策紅利也成了長租公寓市場最好的催化劑。“政策直指長租公寓市場資金需求大、融資難、盈利能力有待提高等核心問題。而且，相關政策接二連三地出臺，這本身也釋放出我國住房租賃市場即將迎來顯著發展的重大信號。”
 
　　“對于此次合肥市出臺的方案，作為房企我們肯定十分支持。”安徽萬科總經理王昂說，合肥是全國重要的科研教育基地、現代制造業基地和全國性綜合交通樞紐、長三角城市群副中心城市，這樣的城市屬性對人才的吸附力可見一斑。
 
　　“繼上海之后，合肥成為全國第二個獲批建設‘綜合性科學中心’的城市，可以預見，一定會有越來越多的年輕人會選擇留在這樣充滿活力的城市。”王昂稱，但是如何留下這些年輕人，“住房是最基礎的條件之一。”
 
　　王昂認為，此次合肥市出臺的住房租賃工作試點方案，大力發展住房租賃業務，未來將有效滿足市場需求。“一些年輕人來到合肥后，即使暫時還沒有條件買房，但只要通過租房，也能享受到很好的社會服務，將會大大增加合肥城市的吸引力和向心力，為更多年輕人留在合肥打下基礎。”
 
　　現狀：至少80家長租公寓品牌進入合肥
 
　　克而瑞數據顯示，目前全國排名前30的房企中，已有60%通過不同方式布局住房租賃市場。此外，還有諸多出身于中介、酒店、互聯網創業者的長租公寓品牌接連不斷地出現在租房市場之中。
 
　　在合肥，長租公寓、互聯網共享公寓等也相繼出現。人民網安徽頻道記者統計發現，作為新出爐的12個住房租賃試點城市之一，合肥市目前也已經有將近80個長租公寓品牌。
 
　　其中，既有房地產企業下設的長租公寓品牌，比如萬科泊寓;也有出身于房屋中介公司的星房優租等;還有“一地故鄉”等互聯網初創長租公寓品牌。
 
　　這些社會資本是如何做“包租公”的?萬科集團旗下的泊寓長租公寓項目是其中的佼佼者。
 
　　安徽萬科總經理王昂介紹，2011年萬科集團就提出從住宅開發商轉型為“城市配套服務商”，要在十年內完成新業務探索與布局，長租公寓是重點之一。
 
　　合肥泊寓事業合伙人許君告訴記者，泊寓在合肥的第一家店是從萬科金域國際租了一層寫字樓，作為長租公寓的房源。經過重新裝修改造，這層寫字樓被分隔成84套公寓，每套面積大約在25平方米，對外以1300元/月的價格出租，目前的入住率能達到95%。
 
　　許君告訴記者，目前，房企進入長租公寓市場，大多采用類似模式，先租賃物業，進行統一裝潢，然后對外出租，以獲得租金差。在許君看來，這種輕資產運營模式適合快速占領市場。
 
　　探訪：

　　裝修前衛租客以高學歷年輕人為主
 
　　8月23日，剛剛進入合肥市五里墩萬科金域國際內的泊寓中，一股年輕人的青春氣息就撲面而來。相比傳統的由家庭住房改造的公寓，泊寓顯然更具有生活情調，對年輕人也更有吸引力。
 
　　這里裝修不僅更迎合年輕人口味，還配備了公共廚房、書吧，還有臺球室、觀影室等，方便年輕人生活和休閑。據許君介紹，自去年8月份營業以來，泊寓的入住率保持在90%以上，頗受年輕群體歡迎。
 
　　對于泊寓的租客，管理方也有自己要求。據許君介紹，相比一般的公寓，泊寓主要還是面向剛剛大學畢業的年輕人和一些進入合肥的高層次人才。
 
　　“目前泊寓的租客年齡主要集中在18歲至35歲，以剛剛參加工作或者即將畢業的大學生居多。一般來說，公寓管理方會在租戶入住前，對其進行簡單的背景調查，只有符合相關標準的租戶才能獲得入住許可。除了年齡上的要求，租戶還需要具備專科以上學歷。”
責任編輯：　一米陽光