2019夏季高溫款的焦慮，比以往都濃烈些，溫度只是催化劑，多半是和錢有關(guān)，曾經(jīng)消尖了腦袋想擠進(jìn)的樓市，把錢放到看似穩(wěn)賺不賠“房子”上，現(xiàn)在依然被堵死，無(wú)處安放的錢就牽動(dòng)了焦慮的神經(jīng)。

　　在“房住不炒”的大背景下，去年365天全國(guó)出臺(tái)了423條樓市政策，今年6.20西安頒布最嚴(yán)限購(gòu)政策，社保滿五年方可獲得購(gòu)房資格，5.11蘇州限制房產(chǎn)交易，新房滿五年方可進(jìn)行交易，加強(qiáng)限購(gòu)，限制房產(chǎn)交易是樓市政策大方向，加上合肥2016年房?jī)r(jià)成倍的暴漲，與人均收入水平嚴(yán)重失衡，短期內(nèi)再次增長(zhǎng)的可能性不大，依靠“買入賣出”賺取差價(jià)的投機(jī)方式基本不太可能，如果把錢已經(jīng)套在房子上，或者未來(lái)依舊打算把錢考慮把房子上的“房粉”們，至少需要換個(gè)姿勢(shì)。雖說限購(gòu)、限售政策持續(xù)升級(jí)，但房子依舊具備抗膨脹實(shí)力。畢竟你經(jīng)常聽說炒股賠了，卻很少聽聞買房子賠了

　　在“房住不炒”的大環(huán)境下，短期轉(zhuǎn)手方式失靈，但在“租售并舉”的政策支持下，長(zhǎng)期持有收租的收益成為另外一種選擇。2019年上半年合肥租金漲幅高達(dá)10.23%，居全國(guó)第一(諸葛找房半年報(bào)顯示)。如果按照租金收益來(lái)衡量，小面積房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，明顯高于普通住宅。

　　以政務(wù)區(qū)為例，50㎡小面積小戶租金約2500左右，100㎡兩室或三室住宅在3000左右。因此，可以發(fā)現(xiàn)，商辦小戶收益為50元/㎡/月，住宅在30元/㎡/月。而且商辦類產(chǎn)品最大的優(yōu)勢(shì)在于它目前不限購(gòu)(除北上廣外)，當(dāng)然，商辦小戶也有其自身缺陷，首付5成、交易稅費(fèi)高，但由于其總價(jià)和首付低于住宅很多，租金收益相對(duì)較高，商辦類產(chǎn)品劣勢(shì)因此也被縮小。

　　

 

　　在樓市新形勢(shì)下，商辦產(chǎn)品雖迎來(lái)機(jī)遇，但并非所有商辦小戶產(chǎn)品都具備強(qiáng)大的租金收益實(shí)力，而地段就成為拉開公寓產(chǎn)品差價(jià)的主要因素，當(dāng)然還有其他諸多因素。所以在購(gòu)置商辦產(chǎn)品時(shí)，需要構(gòu)建好整個(gè)資產(chǎn)增值系統(tǒng)，首先你要明白自己在投什么，什么才是你的盈利模式。對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值的計(jì)算一定是綜合考究的，商辦產(chǎn)品的價(jià)值是和城市價(jià)值、商圈價(jià)值強(qiáng)關(guān)聯(lián)的一個(gè)產(chǎn)品。在中國(guó)，投資商業(yè)，本質(zhì)上就是投資區(qū)域，1、商圈是公寓的外延配套;2、區(qū)域人口及人口購(gòu)買力;3、強(qiáng)大的物業(yè)團(tuán)隊(duì)。這3點(diǎn)，是商辦小戶產(chǎn)品持續(xù)穩(wěn)定，掌握“產(chǎn)品增值權(quán)”、“租賃話語(yǔ)權(quán)”的護(hù)城河。

　　看商辦小戶，核心商圈永遠(yuǎn)是投資潛力的第一要義，非核心商圈里的小戶，可以完全排除，不以商圈為自己大配套的小戶，幾乎是個(gè)偽命題。政務(wù)區(qū)作為合肥發(fā)展較為成熟的CBD，也是城市商圈最為密集的區(qū)域，投資潛力最高，投資熱度最大。水漲船高，投資成本自然也不小。目前政務(wù)二手房均價(jià)已達(dá)3萬(wàn)元/㎡，即使租金收益再高，但是首付原始資金太大，依舊在一般投資者可承受范圍之外。但商辦小戶因?yàn)槠洳幌拶?gòu)，單價(jià)低、總價(jià)低、租金回報(bào)高。已經(jīng)成為合肥人民投資的新寵。

　　

 

　　位于政務(wù)核心商圈萬(wàn)象城旁的恒大水晶國(guó)際廣場(chǎng)，由于其拿地較早，可控成本較大，加上8月份恒大集團(tuán)舉辦“全員營(yíng)銷”活動(dòng)，因此目前小戶售價(jià)較低，僅售9800元/㎡，面積段涵蓋50㎡一房，70㎡兩房，被稱為合肥三大性價(jià)比樓盤;而且是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，年底即可交付。

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