凈利231億凈負債降半 恒大轉型成功成為行業典型

8月28日，中國恒大（03333.HK）發布2017年度半年業績，各項核心經營指標實現大幅增長，最亮眼的莫過于凈利潤和負債率指標，上半年凈利潤達231億，同比大增224%，凈負債率則大幅下降一半。 過去十年，恒大無疑是發展最迅猛的房企，并在去年成為國內房企一哥。但在今年年初，恒大啟動戰略轉型：在發展戰略上，由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變；在發展模式上，由以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變。可見，此次戰略轉型的核心是提高盈利、降低負債率。   8月28日中國恒大發布中報業績   “許家印制定的轉型方略，就是要打造跟以前完全不同的恒大：不僅要規模領先，更要兼顧增效益與降負債，這也是后規模時代行業霸主的新特征”，一位房地產分析師告訴記者。   半年業績領跑龍頭房企陣營   半年報顯示，恒大上半年營業額1879.8億，同比大增114.8%；總資產達14930億，現金余額2699億，各項規模指標均為行業第一。   利潤指標的增長更是亮眼。數據顯示，恒大上半年實現凈利潤231.3億，同比大增224%；核心業務利潤273億，同比大增249.6%；歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%；股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點，各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。     記者對比幾家龍頭房企的半年報數據發現，此前被行業稱為利潤之王的中海凈利潤為216.5億港元（折合人民幣約184億），萬科和碧桂園的半年凈利潤分別為73億與75億，這意味著恒大半年業績全面領跑龍頭房企陣營。   根據恒大此前發布的公告，預期2017–2019年凈利潤分別約243億、308億、337億，三年累計凈利潤為888億。業內人士認為，考慮到下半年房企結算利潤一般較上半年高，預計恒大全年凈利潤將達500億左右。以此推算，恒大有望超額完成三年888億的業績承諾。   基于出色的業績表現，中銀國際給予了恒大“強烈買入”評級，目標價27.63港元。   轉型“三低一高”降負債率   去年，恒大以3734億的銷售額一舉奪得房地產銷售榜桂冠，成為國內乃至全球規模最大的房企，其2013-2016三年銷售復合增長率高達55%，在龍頭房企中一枝獨秀。   上述房地產分析師向記者表示，恒大過去依托高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式，實現超常規發展并贏得了市場，但也因較高的負債率引發擔憂。尤其是在房地產行業增速放緩、國家大力去杠桿的背景下，“三高一低”發展模式顯然不可持續。   因此，恒大今年年初已開始向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變，核心就是大幅降低負債率。   今年上半年，恒大成功引入兩輪合共700億戰略投資，并在兩個月內迅速還清1129億永續債，資產負債率下降至75.5%。更值得關注的是，恒大接下來還將通過三大措施，推動負債率繼續大幅下降。   據悉，恒大計劃未來三年實施土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備。上述房地產分析師向記者表示，高土地儲備需要沉淀大量資金推高負債率，恒大土地儲備總量多年來位居行業第一，已足夠未來3-5年開發，適度縮減土地儲備有利于減少資金沉淀，從而降低負債率增強現金流。   增加凈資產是恒大降低負債率的另一重要途徑。據悉，恒大地產正計劃引入第三輪300-500億戰略投資。此外，恒大還將通過一系列“控成本、增效益”舉措持續增強盈利能力，增加凈資產，從而大幅降低負債率。   據悉，恒大到今年年末資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。據Wind資訊統計，2016年136家上市房企平均資產負債率為77.26%，這也意味著恒大負債率未來將明顯低于行業平均水平。   增效益、去杠桿的快速見效，顯然與許家印大刀闊斧推動戰略轉型有著緊密關系。成功由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變，由高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變的恒大，將在保持規模優勢的前提下擁有更健康的財務狀況，盈利能力也得到大幅提升，為更長遠的持續穩健發展奠定基礎。 責任編輯：　aom