4月6日合肥新政八條發(fā)布，樓市地震隨之而來(lái)，這次的新政究竟會(huì)造成怎樣的影響？限購(gòu)加碼能否抑制投資客？搖號(hào)買房能否保護(hù)剛需？普通人買房到底怎么選？
 


 

　　這些問(wèn)題讓無(wú)數(shù)購(gòu)房者們輾轉(zhuǎn)反側(cè)，大家的疑惑始終橫亙?cè)谛念^。4月28日，貝殼合肥站特邀房產(chǎn)專家郭紅兵、合肥貝殼研究院院長(zhǎng)余路晴、獨(dú)立女博主阿靚做客貝殼直播間，聊聊合肥新政下樓市表情，解答購(gòu)房者困惑。
 

余路晴：新政調(diào)控效果顯著，二手房成交量下降30%
 

　　自4月6日，合肥新政八條發(fā)布以后，合肥熱點(diǎn)板塊二手房成交應(yīng)聲而跌，新政首先對(duì)合肥二手房的量?jī)r(jià)造成了明顯的影響，熱點(diǎn)區(qū)域的成交有一個(gè)明顯的降溫。
 


 

　　一般情況下，房企和購(gòu)房者的預(yù)期持續(xù)走高，市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越火。在新政發(fā)布后，我們注意到市場(chǎng)新增客戶量連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌，這周該指標(biāo)的下降幅度或許會(huì)達(dá)到6%以上。
 

　　同時(shí)，判斷市場(chǎng)預(yù)期還有個(gè)非常重要的指標(biāo)，就是轉(zhuǎn)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份時(shí)合肥購(gòu)房者看14套房就會(huì)有1套成交，2020年全合肥這個(gè)數(shù)據(jù)是看20套房成交1套。而在新政之后，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了看25套房成交1套。
 

余路晴：新政有意識(shí)打擊熱點(diǎn)區(qū)域，炒房通道被堵死
 

　　這次新政針對(duì)性地對(duì)合肥濱湖、高新、政務(wù)等熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行了定制化的調(diào)控，嚴(yán)格限制了熱點(diǎn)區(qū)域的投資需求。
 

　　我們看到在深圳、上海等大城市之前出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)貸流入樓市等現(xiàn)象，合肥的新政顯然吸取了大城市經(jīng)驗(yàn)，這次對(duì)買房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格的管制。
 


 

　　同時(shí)，新政也讓熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)一些“情緒激動(dòng)”的業(yè)主冷靜了下來(lái)。另外，新政中還有一些保障剛需的政策，例如增加土地供應(yīng)、剛需優(yōu)先搖號(hào)等，這讓合肥剛需們?cè)鹊慕箲]心態(tài)被安撫，新政整體對(duì)供給和需求兩個(gè)根本性的因素進(jìn)行了調(diào)整，穩(wěn)定市場(chǎng)整體情緒，讓有剛性住房需求的人不用那么著急。
 

余路晴：嚴(yán)查貸款的擠出效應(yīng)明顯，合肥高總價(jià)住宅價(jià)格下探
 

　　我們看到，新政之后，合肥一些動(dòng)輒三四百萬(wàn)的高總價(jià)住宅價(jià)格下降非常明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年、2020年合肥全款購(gòu)房者僅占整體的15%~20%，但今年年初為什么有這么多全款買房？我認(rèn)為應(yīng)該和違規(guī)貸款有關(guān)系，所以新政的嚴(yán)查貸款對(duì)這部分的擠出效應(yīng)很大，在短期內(nèi)對(duì)樓市起到了一個(gè)顯著的降溫效果，也穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。
 

郭紅兵：搖號(hào)系統(tǒng)更加公平公正！開發(fā)商應(yīng)順應(yīng)潮流
 

　　新政對(duì)于剛需是比較善意的，嚴(yán)格限制了3成首付，但是對(duì)開發(fā)企業(yè)也留有余地，對(duì)于改善有操作空間。
 

　　對(duì)于搖號(hào)，搖號(hào)方案和搖號(hào)登記表政府都要審查，確保過(guò)程公平公正，剛需購(gòu)房者要時(shí)刻關(guān)注登記信息，確保不要錯(cuò)失登記時(shí)間。
 


 

　　新政后，很多售樓部出現(xiàn)關(guān)門現(xiàn)象。郭紅兵老師表示，這其中有一部分原因是開發(fā)企業(yè)對(duì)新政不熟悉，需要學(xué)習(xí)。
 

　　不過(guò)主管部門在發(fā)現(xiàn)這類情況后要求所有售樓部必須接待客戶，搖號(hào)系統(tǒng)是通過(guò)房管局的網(wǎng)站登記的，不受開發(fā)商所限制的。所以不管接待不接待，登記系統(tǒng)是暢通的，這個(gè)是有保障的。剛需沒(méi)必要擔(dān)心，時(shí)刻保持關(guān)注政府官網(wǎng)的信息，政府保障登記信息公平開放，登記信息就不受開發(fā)商所控制。
 

郭紅兵：合肥設(shè)置35歲剛需門檻是非常善意的
 

　　對(duì)于為什么設(shè)置35周歲這個(gè)門檻，郭紅兵老師表示，目前合肥數(shù)據(jù)表示，大部分合肥人在30歲之前就有第一套住房，另外從調(diào)查的數(shù)據(jù)來(lái)看，來(lái)合肥5-7年的人群會(huì)考慮買房。從這兩個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，合肥是有這方面考慮的，實(shí)際上對(duì)年齡做了放寬，延伸到35歲。
 


 

　　在出臺(tái)措施前，政府也考慮了市場(chǎng)的購(gòu)房人數(shù)，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，新一線城市35歲是購(gòu)房年齡的基準(zhǔn)線。余路晴院長(zhǎng)也表示，北上廣首套房的平均年齡是33歲。
 

　　目前合肥存在大量的房源還可以正常購(gòu)買，并沒(méi)有年齡限制，政府對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域的限制是非常善意的，是保障第一次購(gòu)房者有機(jī)會(huì)能買到。
 

郭紅兵：限購(gòu)了炒房客！保障了剛需和改善的需求
 

　　在4月6日合肥市出臺(tái)政策后，八條新政從供應(yīng)量、導(dǎo)向、交易環(huán)節(jié)等多方面，對(duì)合肥市房地產(chǎn)第四季度出現(xiàn)的情況進(jìn)行調(diào)整。在加大供應(yīng)方面，5月份開始大批量的土地上市，為新房市場(chǎng)補(bǔ)倉(cāng)，新房市場(chǎng)可挑選的余地未來(lái)將變得更大。
 

　　之前的政策主要是對(duì)新房市場(chǎng)限購(gòu)，這次的新八條對(duì)二手房的特定區(qū)域加大限購(gòu)范圍。從這方面來(lái)看，新政阻斷了炒房客的進(jìn)入，保障了剛需的利益，修補(bǔ)了二手房不限購(gòu)的漏洞，直接導(dǎo)致了二手房交易量下降。
 

　　這次限購(gòu)并沒(méi)有限制二手房剛需客，只是限制了在二手房興風(fēng)作浪的炒房客，禁止囤積居奇。投機(jī)客和投資客撤退，對(duì)于改善和剛需顯然是有利的，正常的購(gòu)房需求更能被滿足。

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